Column家づくりの知識

金持ち大家は修繕好き!貧乏大家はほったらかし!

自分が持っている不動産物件の修繕や維持管理をどうしているのか?

大家さんによって対応はさまざまです。

しかし、傾向として資金が豊富な金持ち大家さんと、資金があまりない貧乏大家さんでは修繕に対する対応が対照的なことが多く、当然ながら持っている不動産の修繕や維持管理には大きな違いが出てきます。

金持ちの大家さんと貧乏な大家さん、修繕や維持管理に対する対応はどのように異なるのでしょうか。

結果、不動産物件にはどのような違いが出てくるのでしょうか。

検証してみましょう。

貧乏大家さんは維持管理の資金繰りが大変

貧乏大家さんの特徴として、資金繰りに苦労している点を挙げることができるでしょう。

資金繰りが大変なので、突発的な修繕などに対応できないし、維持管理にお金が回りません。

不動産投資において注意しなければいけないリスクのひとつが修繕リスクです。

例えば、お部屋の設備が経年劣化で故障したときには大家さんが負担して修繕しなければいけません。

しかし、資金があまりないために、本来ならば交換しなければいけない設備を修繕で逃げる。

再び故障する。

また修繕する。

を繰り返してしまい、入居者は快適さを感じなくなってしまい、結果退去してしまうという悪循環に陥りがちです。

また、建物は定期的なメンテナンスが必要です。

いかに維持管理していくか、美観を保つかというのは不動産投資においては大切なキーポイントです。

貧乏大家さんには建物を維持管理する資金が不足している場合が多いので、建物の維持管理が不十分な場合が多いといえます。

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金持ち大家さんは早めの修繕を心がけている

次に金持ち大家さんについて考えて見ましょう。

金持ち大家さんは資金が豊富なため、修繕や維持管理にはきちんとお金を使います。

交換しないといけない設備は、きちんと交換し、維持管理にもお金をかける。

結果、入居者が快適に過ごすことができて、物件が長い間家賃収入を稼ぐことになるのを理解しているからです。

どちらが不動産物件においてメリットがあるかは明白に金持ち大家さんが持っている物件の方です。

きちんとタイミングよく修繕や維持管理を迅速に行うことが建物の資産価値を長く保てるのです。

東京都八王子市2つの賃貸マンションの事例 

八王子に同じ築年数で同じ間取、戸数や家賃も全く同じという物件がありました。

違うのは、一つは金持ち大家さんが持っている物件、もう一つは貧乏大家さんが持っていました。

貧乏大家さんはお金がないため、なかなか修繕に時間がかかってしまいます。

そのため、退去も多く家賃を値下げして部屋を埋めるということになり、当初年間家賃収入が600万円あったのに、15年たってしまうと400万円まで下がってしまいました。

同じく、金持ち大家さんが持っている物件は維持管理も修繕も早く、入居者は快適な生活を送ることができています。

15年たった今でも年間家賃収入は600万円のままです。

15年経過したので、どちらの物件も売却しようという話がでました。

すると、貧乏大家さんの物件は家賃収入が下がってしまったために金額が7000万円という査定でした。

金持ち大家さんの物件は家賃収入が400万円だったために5000万円という査定でした。

なんと、修繕や維持管理を定期的に行っておくと15年後の資産価値が2000万円も異なるという結果になってしまいました。かといって、15年の間で2000万円も修繕に使ったわけではありません。せいぜい半分の1000万円位です。

まとめ

持っている不動産の修繕はなるべく行わず余計な支出を行わない。

これは正しいのでしょうか。

建物の修繕は迅速に、維持管理は定期的に行うべきです。

貧乏大家

さんにならないように、修繕費用はあらかじめ準備しておくことは不動産投資において鉄則ともいえるでしょう。

修繕を怠ると資産価値も下がってしまいます。

不動産価値を下げずに、長い間不動産に稼いでもらうことを考えるために金持ち大家さんとなって、しっかりと修繕を行っていくことが不動産投資成功の秘訣です。