中古マンションには、底値が存在します。

価格は築年数が古くなるほど安くなっていきます。底値を迎えた物件は、資産価値も安定しています。

しかし、古すぎる建物は、エントランスや郵便ポストなんかが古くて・・・躯体の老朽化や、配管などの住宅設備の経年劣化、耐震性も心配ですね。

この先も安心して暮らしていける中古マンションは？物件を選ぶ際、チェックすべきポイントとは……？

マンションの寿命は一体何年？

RC造のマンションの税法上の耐用年数は47年

耐用年数が無いからと言って、マンションが崩れてしまったり、住めなくなるわけではありません。

耐用年数が仮に0だった場合でも、財産上の価値は0にはなりません。また、明確に定めがあるわけではない為、【寿命】と言われると一概に答えようがありません。

そこで、もう少し掘り下げて考えてみましょう。

我々、不動産業界、建築業界では、コンクリートの寿命は、おおむね100年以上とされています。

一方で、建て替えや取り壊しの例は非常に少ないのですが、いままでに建て替えや取り壊しになったマンションのほとんどが、50年以内でした。

では、なぜ100年以上持つと言われているマンションを50年そこそこで建て替えているのか？　その原因は、マンションの配管にありました。

高度経済成長期に建設されたマンションは、その多くが配管交換を想定していない設計であったために、配管が故障したら建物ごと取り壊すしかなかったのです。
（現在は配管交換が用意な設計され、こうした問題は起きづらくなっています）

また耐震性の問題から建て替えになった例や、区画整理や再開発のために取り壊しとなった例もあります。

このように、マンションの建て替えや取り壊しは、じつは建物の寿命ではなくその他の要因によるものです。

欧米では、木造であっても築100年を超える住宅に、いまも人が暮らしている、という例は珍しくありません。日本だとお寺がいい例です。

欧米ではそもそも建物に「耐用年数」は存在しません。日本の場合は、税法が大きくかかわっており、対応年数がない中古のマンションは価値がないとされてしまったのです。

適切な修繕を施すことで建物は延命できる、という考え方が根付いてきているのはお分かりいただけると思います。

「管理状態」がどうなのか？が肝

建物の寿命は、管理状態によって大きく変わります。

丈夫なコンクリート建築も、紫外線や風雨によって徐々に消耗していきます。

そのため定期的に外壁の塗り替えをしたり、屋上防水をやり直したりといった大規模修繕が必要となります。

大規模修繕は、国土交通省の「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、12年に一度を目安に実施します。

同ガイドラインでは、25年先、つまり次回・次々回の大規模修繕を想定した長期修繕計画を立て、その計画に基づいて修繕を実施することを推奨しています。

ところが、中には「修繕計画も、過去の修繕履歴もない」というマンションも存在します。
ですから中古マンションを購入する際は、必ずこの計画と履歴の有無を確認しましょう。

こうした修繕の資金となるのが、修繕積立金です。修繕積立金が他よりも高いマンションは敬遠されがちですが、実は修繕積立高い方が、それだけ修繕を行える為、管理状態がいいと言えます。

内覧で実際に物件を見学する際は、共用部分の使用状況をチェックすることも大切です。

エントランスや駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などは、きれいに使われているのか？
外壁やタイルは、はげしく損傷していないか？
マンションの美観からは、管理に対する意識が自然と表れます。

築37年の中古マンションは「新耐震」

近年は2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震、2018年の北海道地震と、大きな地震が全国的に相次いでおり、震災への不安が高まっています。

現行の耐震基準が定められたのは1981年6月。したがって建築確認日が1981年6月以降のマンションは新耐震基準、以前のマンションは旧耐震基準によって建てられています。

2019年現在、築38～37年以内のマンションは、全て新耐震ということになります。

• 旧耐震基準は「震度5程度で倒壊しないこと」

新耐震は「震度6～7で倒壊しないこと、震度5程度で建物の躯体にダメージを負わないこと」

と定めています。

旧耐震よりも新耐震の方がより厳しい基準をクリアしているという点で安心感があります。

しかし、じつは旧耐震時代に建てられたものでも、新築以上に堅牢な建物はあります。
また実際に被害に遭いやすいかどうかは、立地の影響も大きいのです。

前述のとおり築年数の古い物件は立地条件が良いものが多く、建物は旧耐震でも地盤がしっかりしているために、却って他の新耐震よりも被害が少なかった、というケースもあります。

まとめ

築年数が古いマンションは不安だといいますが、実際のところ築何年から「古い」のでしょうか。

旧耐震でも独自に耐震補強を行っているマンションも多く存在し、見た目は古くても耐震性はばっちりです。従って、マンションは古くても耐震補強をしていれば、問題ありません。

コンクリート建築の先進国である欧米では、適切なメンテナンスによって100年単位で建物を維持することが当たり前になっています。

いまは新築でも、30年後には築30年の築古です。そして建物は管理が悪ければ、築30年程度でも躯体の傷みや、配管の水漏れなど、住める状態ではなくなってしまいます。

築20～25年のマンションは、価格が手頃であることはもちろんですが、すでに一度目の大規模修繕を終え、そろそろ二度目が迫っているか、もう終えている頃です。

管理の実態を把握するのは、お客様ひとりでは難しい部分もありますが、弊社は、「中古を買ってリノベーション」が得意な会社ですので、管理状態のチェックにはとくに力を入れています。

わからないこと、不安なことがあれば、ぜひお気軽にご相談いただければと思います。