不動産投資において、購入の目安となる指標で用いられるのが利回りです。
しかし、ひとことで利回りといっても、さまざまな計算方法があり、どの利回りを用いているのかが分からない場合があります。
また、本来、使うべき利回りを使わずに、別の利回り計算式で分析されているケースも散見されるのです。
きちんと、どの利回りを使って、この物件は分析されているのか?
この利回りはどのような時に用いたらいいのかなどをしっかりと理解していなければ、自分の想定通りの収益や利回りを得ることはできないでしょう。
この記事においては、利回りの種類や計算方法、どういったところで使う計算方法なのかといった点や不動産投資における利回りの基準や不動産投資を行う物件を選ぶ方法などについて詳しく解説していきましょう。
不動産投資を行う上で知らないといけない利回りの種類
不動産投資を行う上で知らなければいけない利回りは、いくつも挙げることができます。
しかし、全部把握していても、全てを有効的に活用できないでしょうし、使いどころを迷う場合も考えられます。
特に、不動産投資初心者においては、全てを把握しておく必要はありません。
ここでは、主要な利回り指標として4つの利回りを紹介します。
- 表面利回り
- 実質利回り
- 借入金返済後利回り
- 自己資本利回り
です。
各々、分析方法での使いどころが異なります。
それぞれの指標とも非常に大事なのですが、使いどころを間違うと間違った分析をしてしまう恐れもあります。
それぞれの指標について詳しく解説していきましょう。
<h3>比較に便利な利回り表面利回り</h3>
表面利回りは、一番利用されている指標といえます。
マンションなどの居住用不動産において、年間満室時の家賃収入から、売買金額を割り戻して算出する指標です。
例えば、満室時年間家賃収入が1,000万円
売買金額が1億円とする賃貸マンションが売り出されていたとしましょう。
この場合、表面利回りの算出方法は
1,000万円÷1億円×100(%)=10.0%
となります。
表面利回りは、満室利回りとも呼ばれ、100%の収益を得た場合の利回りを出すことができるのですが、どのような場面で、使える指標なのでしょうか?
これは、他の物件との比較する場合に使われることが多い指標ですね。
まず、満室時の家賃収入と売買金額がわかるだけで計算することができます。
他の物件の物件も、満室収入と売買金額だけで表面利回りが計算できますので、比較しやすい点が、表面利回りの特徴といえるでしょう。
特に、現在売りに出ている場合のほとんどは表面利回りを掲載しています。
なぜ、表面利回りで募集しているのでしょうか?
これは、一番利回りが高く見えるから見栄えがいいといわれています。
実際にこの物件を購入したとすると、表面利回りの数字だけ家賃収入がとれるのかといわれたらほぼ不可能に近いでしょう。
というのも、基本的に1年間ずっと、部屋が満室で稼働するということは戸数にもよりますがあまりなく、退去は一定数どうしても出てしまいます。
あくまでも、他物件との比較に使用して、実際の利回りではないということを理解しておく必要があるでしょう。
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本当の力を図る実質利回り
より現実的な指標として使えるのが実質利回りです。
1年間、不動産経営を行っていると、当然ながら退去で家賃が入らない月などもあるでしょう。
そして、不動産経営は、清掃料や保守費用といった一定額の経費も考えておかなければいけません。
実質利回りは、空室損や年間経費も家賃収入から差し引いて算出しますので、表面利回りよりも、より現実的な指標として分析に役立てられています。
先ほどの表面利回り10%の賃貸マンションの実質利回りを算出しましょう。
この賃貸マンションの、年間経費は100万円
空室の家賃損が100万円とします。
すると、この賃貸マンションの売り上げは
1,000万円-100万円-100万円=800万円です。
すると実質利回りは、
800万円÷1億円=8%
となります。
空室損や、経費を引いていますので、当然ながら表面利回りよりも低い利回りです。
しかし、より現実味がある指標として、利用されています。
ある二つの物件を比較してみましょう。
まずは表面利回りでA.B物件の二つを比較します。
| 年間満室賃料 | 売買金額 | 表面利回り | |
| A物件 | 1,000万円 | 1億円 | 10% |
| B物件 | 1,200万円 | 1億円 | 12% |
表面利回りだけ見ればB物件の方が、利回りは高いのがわかります。
では、空室損や経費を加えた表面利回りを見てみましょう。
| 年間満室賃料 | 空室損 | 経費 | 売上 | 売買金額 | 実質利回り | |
| A物件 | 1,000万円 | 100万円 | 100万円 | 800万円 | 1億円 | 8% |
| B物件 | 1,200万円 | 300万円 | 200万円 | 700万円 | 1億円 | 7% |
空室損や経費まで加えた実質利回りでみてみるとA物件の方が高くなるのです。
表面利回りだけ判断してしまうと、非常にリスクがあることが分かります。
現実的な指標として、不動産物件購入の判断は実質利回りを活用しましょう。
借入金返済後利回りで本当の利回りを知ろう
不動産投資の特徴として、最初に大きな資金が必要になることが挙げられます。
多くの投資家は、現金一括で不動産物件は購入しません。
金融機関で融資を受けて不動産投資を行います。
つまり借入して投資を行い、収益を上げるのが、不動産投資の一般的な手法です。
借入をして収益を上げるのですが、借入金を活用した投資をレバレッジといいます。
借入することで、自己資金では上げることができない収益を上げる方法です。
しかし、借入が多いと、せっかく収益を上げても返済に追われてしまい、満足のできる利回りを上げることができません。
借入金を除いた利回りを判断する時に活用するのが借入金返済後利回りです。
計算方法は、
（年間満室賃料-年間空室損-年間経費-年間借入返済額）÷売却金額×100(%)=借入金返済後利回り
上記計算式により算出することができます。
借入金返済額が少なければ、借入金後返済利回りは、高い利回りを得ることができます。
不動産投資においては、借入金の返済を毎月行わなければいけませんので、コストとして必ずかかってくる費用です。
つまり、借入金の返済まで差し引いた、借入金返済後利回りが最も現実に即した利回りだといえます。
現実的に残るキャッシュフローが分かるので、購入前には、必ず分析に利用したい計算方法です。
自己資金による利回りを知る
先ほど、不動産投資は借入をして行うと述べました。
しかし、全額ローンでの購入ではなく、自己資金を入れて不動産を購入するケースが多いでしょう。
どのくらいの自己資金を入れてその中でいくらの利益が出たのかを算出する利回りが自己資金利回りです。
ここで同じ物件に、異なる自己資金を入れた場合の利回りを考えてみましょう。
1,000万円の家賃収入を上げる物件に500万円自己資金を入れた場合と1,000万円入れた場合の、自己資金利回りを計算してみましょう。
自己資金500万円の場合は 1,000万円÷500万円で、自己資本利回りは200%です。
自己資金1,000万円の場合は1,000万円÷1,000万円で、自己資本利回りは100%となるのです。
この計算式を見てみると、必ずしも自己資本利回りが高いからいいというわけではないようです。
自己資本利回りが高い場合、ほとんどが借り入れで不動産投資を行っていると考えられます。
その分、借入リスクが高まることを指しますので、自己資本利回りは、借入金返済後利回りとセットで活用することをおすすめします。
不動産投資で、利回りの基準は?
不動産投資において、それぞれの利回りで、どの程度の利回りがとれていた方がいいなどの基準があるのでしょうか?
基準は全くありません。
利回りは、地域の相場によっても大きく異なります。
都心部はある程度、入居が見込めるので、利回りは低いことが多いようです。
逆に、郊外になればなるほど、空室のリスクが高まりますので、利回りが高い傾向にあります。
また、景気の影響によっても不動産投資の利回りは変わります。
利回りの基準は、地域や、時代によって大きく異なるのです。
<h2>高利回りをとるためにやるべきこと</h2>
では不動産投資において高利回りを得るためにやるべきことにはどのようなものがあるのでしょうか?
一番大切なことは、空室の期間を短くして、家賃収入を100%に近づけることでしょう。
そして、支出はなるべく抑えて、定期的な修繕に備えておくことが大切なポイントです。
つまり、表面利回りの利回りに近づける動きが必要となります。
また、リノベーションによって、家賃を上げて利回りを上げる方法が効果的かもしれません。
高利回りをとるためのポイントは
- 稼働率を上げる
- 支出を減らす
- 物件の価値を上げて、家賃を上げる
等が挙げられます。
良い物件選択には不動産会社の力が大切です
不動産投資における最大のポイントは良い物件を選ぶことです。
そのために、この記事で紹介した利回りの計算方法などを活用するのですが、もうひとつおすすめする方法があります。
それは、良い不動産会社をパートナーにするということです。
経験の深い、実績のある不動産会社は、不動産投資において非常に心強いパートナーです。
そのような不動産会社と一緒に不動産投資を行うと、的確なアドバイスや、購入後の管理などさまざまな面で力になってくれます。
ただ単に、売買の仲介だけではない不動産経営管理の知識を持った不動産会社も増えています。
このような不動産会社をパートナーにすることも成功へのポイントです。
まとめ
不動産投資において利回りが大きな指標になります。
しかし、利回りには複数の計算方法があり、どの場面の分析に利用するのかをしっかりと把握しておかなければいけません。
利回りの計算方法を、複数身に着けておくことは、不動産投資においての大きな武器となるのです。
また、不動産会社や税理士など、自分一人だけではなく、いくつのパートナーを見つけて不動産投資に取り組んでいくことも成功への近道といえるでしょう。
不動産投資は、今まで行っているキャリアが大きく生きてくる場合があります。
しかし、誰でもが最初は初心者からのスタートになるので、この記事を活用して利回りの意味や使い方を使ってもらえると幸いです。
