Column家づくりの知識

住むなら3LDKを2LDKへリノベ 2LDKを1LDKへリノベは基本 売るなら2LDKではなく、3LDK、1LDKより2LDKがいい

新聞などのマンションの広告を見る人の目的は、見る人によっていくつかに分かれる物と思います。まず挙げられるのが、これから住むために借りる人、または買う人などがあります。しかし、広告を見るのはそれだけではありません。売るために相場を調べている人もいるかも知れないからです。

ここで少し考えたいのですが、マンションは住む場合と売る場合、同じ条件で良いか…といったテーマについてです。と言うのも、自分が購入した動機と同じ人が多数であるとは限らないからです。特にリノベーションを考える場合、この点は重要です。
では、どの様な方向がベターなのでしょうか。ここではマンションに住む場合と売る場合の違いなどについて解説したいと思います。

住むのと売るのでは違う

結論から言うならば、マンションをリノベーションするならば、住むならば3LDKを2LDKに、2LDKを1LDKにした方が良いです。また、売るならば2LDKよりも3LDK、1LDKより2LDKにした方がベターです。これは住むのと売るのでは違うことを如実に表していると言えます。
では、どうして売る住む場合と売る場合では条件の違いが発生するのでしょうか。

買い手が自分と同じ立場とは限らない

まず挙げられるのが、マンションの購入を検討している世帯が自分と同じ立場とは限らない点です。
マンションを購入する場合、あるいは売却する場合は、何かのライフイベントが関連して来る場合が多いです。

例えば、結婚や出産によって家族が増えたことを契機にしてマンションを購入する人もいるでしょうし、定年を迎えて所有していたマンションを手放して、もっとのんびりした土地に引っ越す場合もあるかも知れません。
いずれにせよ、購入者が現時点の自分の立場と判断するのは、結論を出すのには早すぎる場合が多いです。じっくりと周囲の取引を見て情報を収集し、最も良い条件に改装することが大切です。

家族構成が違う場合は少なくない

ここで、もう少し「売る立場」について考えてみましょう。
マンションを売る人はどの様な立場の人でしょうか。いくつかのパターンがあるでしょうが、「売却した方がメリットのある人」と「今の自分には広すぎると考える人」などのケースがあることでしょう。

この場合、「売却した方がメリットのある人」は、家族構成を売却の理由にする場合は少数派と考えられます。と言うのも、売却は市況に関係するタイミングが重要である場合も多いため、家族構成が優先順位のトップにはなりにくいからです。
しかし、「今の自分には広すぎる」と判断する人は、子供が独立して部屋を広すぎる様に感じる様になった人が多いです。この場合も確かにタイミングは考えるでしょうが、売却のメリットを最優先にする人よりも緩いと考えられます。

投資目的の場合もある

不動産を購入する人は住むために買うだけではありません。投資目的に買う人もいるのです。投資目的の人は利回りの関係から中古物件を求めることが多いです。その場合には投資家にもよりますが、貸しやすい部屋を狙うことは間違いありません。そして、その貸しやすさが自分のイメージと違う場合もあります。ですから、自分のおすすめの物件が顧客と合致せず、契約まで漕ぎつけないこともあり得るのです。

2LDK・1LDKが住むのに向く理由

冒頭にも述べましたが、2LDK・1LDKが住むのには適しています。では、なぜ住むのに適しているのでしょうか。

最初に住む時の家族構成を考えると…

マンションに住む場合と考える時は、人生の比較的最初の段階を考えるべきです。
あくまでも一例ではありますが、学校を卒業して社会人になったとき、独立して住むのは1人、あるいは結婚を契機に2人の世帯が多いことでしょう。彼らは人生経験を積みつつ、入居した不動産で生活します。この場合には賃貸も購入もあり得るでしょうが、子供が小さい場合が多く、部屋数が多いのが良いとは限りません。

また、後述しますが、仮に子供が成長した場合を考えると部屋の数を増やす必要性も出てきます。この時は部屋の数を増やす必要があるかも知れませんが、それほど難しくはありません。
そして、子供が成長して独立した後では、それほどの部屋数が必要とはなりません。夫婦で生活出来れば十分…という人も多いからです。

部屋を仕切るのは難しくない

ところで、ここで「部屋を仕切ること」について考えてみましょう。
部屋はリノベーションによって繋げたり割ったりすることが可能です。しかし、それには費用が発生します。ただし、部屋を繋げるのは別としても、仕切るのはリノベーションが絶対に必要と言う訳ではありません。部屋を仕切るのは、リノベーションだけが手段では無いからです。

部屋を仕切る手段としては、例えばパーテーションなどを使う場合があります。この場合にはパーテーションの設置費用は確かに発生しますが、壁を新たに造るほどは費用は発生しません。部屋を仕切るための壁を設置するのは、フロア材や壁などにも手を加える場合があるため、コストが掛かるのです。
また、部屋の仕切りはパーテーションなどを使わなくても十分に可能です。と言うのも、背の高いタンスや本棚を並べればパーテーション代わりになり、部屋を仕切ることが可能だからです。

3LDK・2LDKが売却に向く理由

次に、3LDK・2LDKが売却に向く理由について考えてみたいと思います。

部屋が多い方がファミリーに向く

先に挙げた様に、マンション購入のキッカケになるのは、結婚や出産のケースが多いです。その場合、専有部分の面積も求められますが、部屋数がカウントされるケースが多く見られます。と言うのも、子供部屋を見据えた購入である場合が多いからです。
子供が小さい時はリビングの一角にキッズスペースを作るのも良いでしょう。しかし、子供が成長してくると、子供専用の空間を用意する必要があります。その様な世帯の場合、子供部屋を見据えたリノベーションを自前で検討する人よりも、リノベーション済みの物件を狙って来る場合が多いです。

マンションを売るためには需要の状況を見ることと、どこに需要が合致するかを知ることが非常に重要になりますが、ファミリー向けを狙うならば有利な条件で売れる可能性が高いです。ですから、仮に所有している物件が広い場合、ある程度に区切って部屋数を増やした方が、売却に有利になるケースが多いのです。

投資家に売りやすい

ファミリー世帯が入りやすい物件であれば、家賃収入を欲しがる人々に売却する可能性も見えて来ます。つまり、不動産投資家への売却です。
不動産投資家は基本的に投資金額を抑えながら大きな収益を狙います。ですから、単身者向けの物件よりもファミリー向けの部屋数が多いものを探すケースが多いのです。
ただし、投資家も目は一般の人よりも細部まで行き届きます。そして、投資家の購買意欲をくすぐるためには、アピール出来るポイントを作る必要もあります。部屋を割るリノベーションをする場合には、その点まで考える必要があります。

リノベーションの際の注意点

ここで、マンションのリノベーションについて考えてみます。リノベーション物件をネットなどで探してみると、非常に多くの施工例を見つけることが出来ます。そして、掲載されているのは非常にスタイリッシュで住み心地も良さそうに見えます。
しかし、リノベーションは計画性が必要で、闇雲に進めるべきではありません。では、どの様な点に気を付けるべきでしょうか。

目的を最初に明確にする

リノベーションの資料を見ると、昔の古ぼけた物件が最新のスタイリッシュな部屋に変わっている例を見かけます。確かに、その写真や資料を見るならば、非常に魅力的に見えることでしょう。リノベーションの技術は非常に高く、信じがたい程のレベルにまで良くするからです。
ただし、リノベーションであっても、目的をしっかり持つことは大切です。それが住むための物か、売るための物かを念頭に置いて計画すべきです。恰好だけにこだわったリノベーションは、どこかで不便を感じられるケースが多いです。

費用の計算を忘れない

間取りの変更は費用が掛かります。ケースにもよりますが、数百万円単位で発生する例も少なくありません。ですから、闇雲に決定することは得策ではありません。
さて、リノベーションは施工後の状況に見入ってしまう物ですが、やはり予算を考えることは大切です。特に投資用物件としての売却を狙うならば、改装コストが懸念されます。
条件にもよりますが、費用の計算は優先的にするべきでであることを覚えましょう。

不動産業者との相談を忘れない

リノベーションと言っても、何から取り掛かるべきか分からない人も多いことと思います。また、どの部分を重点的に行うかに関しても、なかなか迷うことでしょう。
その点で頼れるのが不動産業者です。不動産業者は法的な知識や建築の知識だけでなく、地域に関してもよく知っています。ですから、例えば人気のある仕様などの参考となる情報も聞くことが出来る様になり、非常に有用です。

リノベーション業者は注意して選ぶ

リノベーションは施工例ばかりにめ目が行ってしまい、業者のビジネスに対する姿勢まで検討しないケースが意外にあります。その結果、良い業者を選ぶことが出来ず、「こんなはずでは無かった…」と言う例が多く見られます。
その対策としては、やはり業者対策に念を入れることに尽きると言えます。過去のリノベーションの例や評判などを参考にして、より良い会社を選びましょう。

まとめ

不動産は住むのを目的とする場合と、売却を有利にするための戦略では、やはりノウハウが違います。単に「リノベーションをすれば良い」と言うわけでは無く、目的に合わせて改装することが大切となるのです。
リノベーションを考える時には不動産の用途や今後を明確にした上で、方向性を決めましょう。